sábado, 31 de marzo de 2007

Soluciones, soluciones... (y Parte IV)

3. Aspectos Culturales

No siempre existió en este país la cultura de propiedad. En mi propio caso, he vivido en alquileres hasta los 30 años (eso incluye el que mis padres no poseyeran propiedades inmobiliarias). Y eso no era raro entonces. Sin embargo, existe en la actualidad una fiebre por ser propietario (comprensible), pero que complica adicionalmente las salidas profesionales de los individuos, pues dejan de trabajar 'en lo suyo' y para prosperar (hablaremos de esta falacia estudia-trabaja-en-lo-tuyo-y-prosperarás-con-esfuerzo, en próximos posts), para dedicarse en vida a dos cosas: 1) pagar la letra y 2) hacerle vudú al mandamás del BCE para que deje al Euribor tranquilito.

Además, está el efecto arraigo estancado, esto es, si me compro un piso digamos que en Granada, por la cultura en la que crecemos, el panorama se me complica enormemente si me ofrecieran ejercer mi profesión en Santander. No digamos ya si hablamos del extranjero. Las propiedades se tornan entonces en excusas adicionales para atar a un lugar, es cierto, lo cual es determinante cuando uno alcanza esa edad en la que empieza a 'aburguesarse': la vida más o menos cómoda, más o menos predecible. Tanto en lo bueno como lo no tan bueno.

El problema viene en que, como dijimos hace unos días, el mundo ha cambiado. Y sigue cambiando mientras escribo y mientras lees estas líneas.

Si se quiere trabajar como empleado, es más que probable que surjan oportunidades excepcionales en el extranjero... que en muchos casos se desaprovechan por razones como 'aquí se vive muy bien' (aunque cerca del 50% de los hogares en España se las ven para llegar a fin de mes según una estadística reciente; y eso, añadido al nivel más elevado del mundo en endeudamiento per cápita, por detrás de los USA, que ya es decir deuda), o, simplemente porque 'me acabo de comprar una casa', como me dijo una vez un candidato en una entrevista que le hice para un puesto que requería movilidad. No le contratamos. Normal.

Si las condiciones para alquilar, como decíamos en el anterior post, fueran optimizadas legalmente; si se facilitara la concienciación a los chavales de que es posible (por no decir altamente recomendable) exponerse a otras culturas y países; y si se invirtiera en desarrollar (beneficios fiscales, p.ej.) zonas empresariales más allá de las 5 ciudades típicas de siempre, entonces posiblemente la cultura del alquiler no tendría esa especie de mala prensa y nos permitiría, al menos, ahorrar con mayor holgura para adquirir (el que quisiera) una propiedad, o destinar los ahorros a invertir. (Curiosamente, conozco un inversor en inmobiliario... que vive de alquiler. Y no le va precisamente mal).

viernes, 30 de marzo de 2007

Soluciones, soluciones... (Parte III)

2. Aspectos legales

Hay un libro que recomiendo acerca de inversiones en inmobiliario que a mí me ha servido a pesar de lo añejo (1980) que se titula 'How I turned $1000 into Five Million in Real Estate' (algo así como 'cómo transformé 1000$ en 5 millones en inversiones inmobiliarias'), de William Nickerson. Nada de forrarte con milagros piramidales, leyendo miles de emails, o mediante la lámpara de Aladino. Recurre a lo que todos sabemos y tan poco nos gusta: trabajar, perseverar, estar centrados, tener claros los objetivos. La diferencia de este libro es que abre una vía para hacer trabajar de una manera sensata-conservadora el dinero invertido.

A pesar de que es un tomo respetable, el resumen de la mecánica sería algo así como:

1) Ahorra (ay, qué difícil suena esto hoy).
2) Compra una propiedad no-nueva.
3) Mete a un inquilino que cubra TODOS los costes (ojo con IBIs anuales, impuestos varios, mantenimiento, honorarios de un administrador, etc.) durante un par de años.
4) Arregla, mejora, pinta, adecenta la propiedad.
5) Vende.
6) Vuelve a empezar.

Es algo más complejo, pero creo que lo sintetiza decentemente.

¿Es posible esta mecánica aquí?

Sí y no. El gobierno que existe en la actualidad se ha dado cuenta de que el alquiler puede ser una buena opción (que lo es) para que los jóvenes dejen a sus padres tranquilos. Y se les ocurre 'garantizar' a los propietarios-inversores tanto las mensualidades como el estado físico de la propiedad, si mal no recuerdo, durante 5 años.

Detalle: ¿y si el dueño (repito: D-U-E-Ñ-O) la necesita antes? No hay problema (¡¡¡¿¿¿???!!!). Veamos lo que dice la Sociedad Pública de Alquiler:

"18. Se desea alquilar la vivienda por un periodo de dos años porque después el propietario desea ocuparla ¿se puede hacer o el inquilino tiene derecho a permanecer en ella durante los cinco primeros años?
Para poder hacerlo deberá constar en el contrato de firma que necesitará ocupar la vivienda para uso propio en el plazo determinado, en este caso al cabo de dos años. Si no ocupa la vivienda en los tres meses siguientes a la extinción del contrato deberá reponer al inquilino por un nuevo periodo de hasta cinco años e indemnizarle por los gastos que le haya causado el desalojo, o bien abonarle una cantidad equivalente al importe de la renta que le quedase hasta completar los cinco años."
(La negrita es mía) (http://www.spaviv.es/faq/faq_lau_propietario.php#tres)

Creía que el muro cayó en el '89.

!Pero si la casa es suya! ¿A quién más debería dársele explicaciones? Ahí fuera: escucho argumentos.

Por otro lado, hay organismos locales que están estudiando penalizar la posesión de pisos vacíos ( http://www.elmundo.es/suvivienda/2007/476/1169766006.html ).

¡¡¡¿¿CÓMO??!!!

Señores: no se debe favorecer así al inquilino, sino que es primordial proteger a los dos: inquilino Y propietario. Conozco inversores quienes, sobre todo al principio, se han encontrado con propiedades con un inquilino que deja de pagar y, para cuando se le consigue echar (un año o más de broma, con un polizón a bordo y, mientras, acoquinando los gastos el dueño sin saber si le va a quemar la propiedad), deja de recuerdo un piso destrozadito.

Es necesario modificar esas normas. Regulador: garantice los derechos, claro que sí, pero también las obligaciones de ambas partes. No los derechos de uno y las obligaciones del otro. Y ejecuten desahucios en tiempo récord.

Faciliten la profesionalización de la gestión de pisos alquilados (los 'property managers'), que tan bien se da en mercados con mayor fluidez y transparencia.

Exijan la regulación, por acreditación, del gestor inmobiliario (uno de mis clientes como coach, siendo él asesor inmobiliario de profesión, aparte de contarme lo irrisorio de los salarios - y jugosos para los hábiles, eso sí, en 'B'- me dice que la preparación oficial exigida es... bueno... mejorable.) Así no me extraña que el sector tenga tantos escándalos que estigmatizan la imagen y buena intencionalidad de otros tantos profesionales.

Para terminar esta serie de "Soluciones..." veamos ahora lo más difícil de todo:

Los Aspectos Culturales.

jueves, 29 de marzo de 2007

Soluciones, soluciones... (Parte II)

1. Educación.

En primer lugar, a costa de meterme en un lío por lo que voy a decir, tras haber recibido buenísima educación (sus becas me costó) y haber trabajado para el sector educativo durante años, puedo concluir, sin morderme la lengua que la educación de este país (ojo: y de gran parte de la sociedad 'occidental') es tan obsoleta que sirve para formar a los chavales (incluso en muchas de las grandes Escuelas de Negocios) simple y llanamente, para que tengan un jefe… y para una economía que ya no existe.

Así de sencillo.

Lo he vivido en propias carnes. Lo he visto en gente cercana (y no tanto). He hecho cientos de entrevistas (lo mío de origen es el campo de los Recursos Humanos) que me lo han corroborado (en próximos días hablaré de algunas pistas para convencer en las entrevistas de trabajo). Y, de hecho, he conocido individuos a los que hubiéramos calificado como 'ah, ¿que no has ido a la universidad?. Qué perdedor' con más pasta (ergo, más libre con su tiempo) que otros muchos top ejecutivos de seis dígitos con los que trato, quienes no muestran en su CV detalles como: amagos de fallo cardíaco, úlceras, divorcios-de-destrucción-masiva, callar-y-acatar ante jefes incompetentes etc. con treintaymuchos o cuarentaypocos tacos.

Si asumimos que la posesión de la vivienda es, en principio, una buena manera de incrementar el patrimonio de una persona a largo plazo (discutible, lo acepto, pero lo rebatiré gustoso), entonces, vista la situación de precios actual, estudiar una carrera y esperar a cobrar mil eurillos al mes (netos, con suerte) es, francamente, asegurar el que el chaval en cuestión sea un adicto-más-a-la-nómina en un país de 'nominoinómanos'.

¡¡¡ Anatema !!! ¡¡¡Hereje !!! ¡¡¡ A la hoguera con él !!!

Lo sé, lo sé. Ya oigo a alguno diciendo 'con lo mucho que he estudiado', 'con lo duro que trabajo para llevar adelante mi familia', 'con lo cara que está la vida' etc. etc. y ahora llega éste y nos dice que somos unos ‘mandados’.

Pues sí: lo digo. Y precisamente por esas mismas razones. Eso es lo que significa trabajar por cuenta ajena después de todo. Mi padre lo fue (ya explico la historia en el libro, una historia que me trae hasta aquí). Yo también lo fui, durante más años de los que hubiera deseado, pero que me fueron vitales para decidir un buen día ser mi propio jefe... entre otras cosas tras un tremendísimo accidente que tuve en circunstancias en las que las posibilidades de que éste ocurriera eran realmente bajas. Para que luego digan de lo caprichoso del azar. Pero eso es otra historia.

A todos aquellos os pido algo de paciencia: veremos qué podríamos hacer para mejorar nuestra situación financiera en próximos posts. Ahora retomemos a nuestros jóvenes.

Tenemos ejemplos de maestros del deporte o de la música que empezaron con su baloncito, su raquetita de tenis, su palito de golf, su pianito Casio o su guitarra de juguete... desde que tenían tres años (o antes). Sin embargo, con esto del dinero, oh qué tema tan sucio, no nos metemos a educar a los chavales acerca del ahorro, acerca de la nómina (que eso es lo que hacemos al darle a nuestros hijos una paga semanal), del trabajo... o, mejor aún, de la 'emprendeduría', el 'éxito', la negociación gano-ganas, la filantropía, la generosidad, la creatividad (de 'crear' valor para otros), etc.

Las escuelas deberían incluir, como parte del temario, la creación de riqueza a cambio de la creación de un valor. Le solventaríamos parte de la vida a nuestros retoños, mediante el desarrollo de las habilidades de vender, de negociar, de escuchar, de (una vez más) crear, crear, crear. Valor a cambio de dinero. De trabajar en equipo para conseguirlo. De generar un éxito compartido, no de crear tiburones financieros.

Una vez escuché una simplificación acerca de la comparación entre los jóvenes españoles y los estadounidenses (en este aspecto exclusivamente) pero que creo que pudiera bastar para explicar la idea (puristas, no se queden con el ejemplo, fijémonos en la idea): EEUU es el país más pujante mundialmente (nos guste o no, ese es otro tema) en términos empresariales porque allá un preadolescente vende galletas para comprarse una bicicleta, mientras que aquí se dedican a irse de botellón con la paga del padre/madre.

Creo que eso lo explica bien.

Admito lo ‘grueso’ (como prejuicio) de la comparación: aquí en España hay talentos excepcionales, y en EEUU también hay zotes. Como en todos sitios, vamos.

¿Acaso nuestra vida hoy no sería distinta si nos hubieran enseñado en la escuela acerca del dinero?: maneras de ganarlo, crearlo, ahorrarlo, invertirlo, compartirlo, emplearlo, administrarlo… en vez de dilapidar las exiguas nóminas en la (pen)última chorrada que sale al mercado. O, peor aún, simplemente en llegar a fin de mes.

Tal vez hubiéramos creado nuestra primera empresa siendo adolescentes… y hoy iríamos a la universidad porque nos apetece a estudiar lo que nos apetece. No lo que nos dijeron que ‘tiene muchas salidas’.

Ahora bien, ¿qué hacemos si ya estamos metidos en la espiral de la nómina? Lo veremos en próximos días.

Prosigamos mientras con el siguiente punto: Aspectos Legales.

Soluciones, soluciones... (Parte I)

Acabo de publicar mi primer libro, un intento de explicar al máximo número posible de personas aquellas ideas, conclusiones, propuestas, 'revelaciones' (ojo: gracias a que otros muchos me abrieron, en algún momento, su 'corazoncito') relativas al trabajo, el 'éxito', el dinero, los estudios. Tras tres semanas, se agotó en las principales librerías, lo cual lejos del comentario curiosamente extendido por el que escritor = bestseller (¿origen? me not know, my friend) me lleva a concluir que hay mucha más gente ahí fuera que anda realmente fregada (o está harta, mejor aún: una persona harta está dispuesta a hacer antes las cosas de diferente manera para salir de cualquiera sea la situación que le está hartando) en los términos en los que se encabeza esta bitácora: éxito personal, profesional, financiero.

Comiendo con un amigo hace unos días, me hacía la misma pregunta que le formulaban a Zapatero hace unos días en el famoso programa de 'Tengo 42 preguntas para usted, Sr. Presidente' (las otras 58 se resolverán personalmente tras un café de los de a 80 céntimos, supongo).

Esa pregunta es: ¿cómo resolver el problema de la vivienda en España? Casi nada. Lo que no se ha podido hacer por gente muchísimo más preparada que yo y con mayor capacidad de impacto (ministros et al.) creo que, no obstante, tal vez pueda verse desde un punto de vista diferente que pretendo aportar y sobre lo que, a mi buen saber y entender, no se está haciendo nada, null, cero, rosco.

[ Como se habrán figurado los que hayan leído el libro (y los que no, ya lo digo yo aquí), aunque no soy inversor inmobiliario profesional (siempre queda mucho por aprender, ciertamente, y batacazos también me he llevado), sí tengo alguna noción que me ha sido sumamente más 'interesante' que trabajar como una bestia para un jefe que, salvo contadísimas excepciones, no tenía ninguno de los elementos que yo considero vitales para un líder empresarial. De ahí que me atreva a proponer soluciones concretas en este aspecto ]

Esto es lo que yo haría, y que comentaré en éste y próximos días (los números de cada punto no implican orden secuencial):
  1. Empezar desde abajo: pongamos que hablamos de la educación.
  2. Aspectos legales: ¿cómo? ¿que me va a penalizar por tener mi piso vacío?.
  3. Aspectos culturales: la época de 'nazco, crezco y muero en 25 km cuadrados' (Toffler dixit) ya se vivió hace 400 años: noticias frescas, oiga.