sábado, 16 de mayo de 2009

Invirtiendo (ahora) en Inmobiliario

Sé que hablar de invertir puede sonar casi obsceno ante un panorama en el que nadie se acuesta sin haber pronunciado, leído o huido de la palabra 'crisis'.

Me la juego igual.

Estamos ayudando a una persona a invertir en cierto país de Europa con un mercado inmobiliario que podríamos calificar como 'normal' (lo de España no lo es, si quieren mi opinión).
Resulta que esta persona está considerando adquirir un piso como vivienda habitual a 30 minutos en coche de la capital por 110.000 € por 104 metros cuadrados. Hasta ahí nada nuevo.

Lo curioso es que, por casualidad, el piso inferior a esta propiedad está en venta ejecutiva por el banco, ya que el propietario original no pudo hacerse cargo de la hipoteca. Mismo piso, mismos metros cuadrados... por 50.000€. En efecto: menos de la mitad.

Opciones que se le plantean:


  • Comprar las dos. Hacerlo un duplex. Vender tras las obras antes de un año (sablazo en impuestos por la plusvalía) o tras más de un año (más beneficioso fiscalmente).

  • Comprar las dos. Poner un inquilino en la segunda (la 'ganga'). Dejar que este cubra holgadamente con el alquiler la hipoteca de esa propiedad... y parte de la hipoteca de la vivienda habitual.

  • Encontrar (apalabrar) un comprador para la segunda (señor X) ANTES de adquirirla ella primero. Proceder a comprar la segunda. Venderla al día siguiente al señor X por 90.000€ (se la quita de encima así en poco tiempo). Beneficio aproximado: 35.000€ en 24 horas (sin impuestos, ya que empleará el beneficio para invertir en su propia 'siguiente vivienda habitual' – que será la primera vivienda). El beneficio se reduce además porque al propietario original (que no pudo hacer frente a los pagos y de cuyo piso se hace cargo el banco) se le ofrece un dinero adicional para que pueda empezar de nuevo y para, encima, no humillarlo más. (Sé que para un inversor purista, esto último es una sandez. Para la persona de la que estamos hablando, no: va en contra de su moral 'aprovecharse' de la situación de otro más que lo que las circunstancias obligan).

  • Comprar la segunda. Deshacerse de la hipoteca en pocos años. Vivir con casa en propiedad y sin deudas apenas con 40 años de edad. Todo un lujo quitarse de encima el coste de vivir.

También ha estado mirando propiedades en las que, ya que se hace a través de un broker inmobiliario, tiene que pagar cerca de 7.000€ más. Está valorando la manera de 'puentear' al broker porque cumple con el patrón de 'mujer florero, gran atractivo, boca callada'. Naturalmente, dado el poco valor añadido que aporta al proceso, levantarse 7.000€ por no hacer nada pues... como que no.


Finalmente, otra propiedad en la que el dueño no se ha percatado de que ha ofrecido la propiedad demasiado barata. En dos días la ha apalabrado con otro comprador a pesar de todo. Propuestas creativas: A) se ha acercado nuestro socio para comprársela al comprador ganador. B) Le ha puesto encima de la mesa al vendedor un cheque con 10.000€ como prueba de compromiso (el primer comprador iba a tardar un tiempo en formalidades). C) Le ha hecho al dueño una oferta superior a la del comprador primero (pero inferior al mercado aún).


Sí: para un inversor, estos son los tiempos de gangas (el otro día me soltaron de nuevo la teoría conspiratoria de que esta crisis ha sido creada precisamente para eso: para que un grupúsculo de megaricos adquieran activos a precio de saldo. Valorable como hipótesis).


Antes o después, las economías volverán a crecer, la confianza y el empleo a mejorar, y en unos años, acelerón económico. Todos querrán retornar a la fiebre compradora... mientras nuestros inversores se dedicarán a vender a todos los que están llegando tarde...


... hasta el siguiente crash.


Y vuelta a empezar.


(Me viene a la cabeza un dicho que me espetó un amigo acerca de la psicología de casino de algunos inversores: 'si miras a tu alrededor y no ves a alguien más tonto que tú... es que tú eres el tonto').


Como jugar a las cartas, vamos.